재개발 승계조합원 취득세 추가부과

 

 

재개발 입주권 승계조합원의 추가취득세 징수 최근이슈

 

1. 승계조합원의 의미

승계조합원이란 재개발 사업의 조합원 지위를 양도받은 사람을 말합니다. 원래의 조합원이 자신의 권리를 다른 사람에게 양도할 때, 그 권리를 받은 사람이 승계조합원이 됩니다. 이들은 재개발 사업의 진행 과정에서 원 조합원의 권리와 의무를 이어받게 됩니다.

 

2. 입주권 취득 시와 아파트 입주 시의 취득세 계산 방법

2.1 입주권 취득 시 취득세

입주권 취득 시의 취득세는 관리처분계획의 인가 시점을 기준으로 적용 방식이 달라집니다.

1. 관리처분계획 인가 전(건물과 수도,전기 사용이 가능할때)

계산 기준: 양도받은 입주권의 가액

세율: 2.2% (지방교육세 0.2% 포함)

예외:무허가 주택이나 불법으로 공사된 부분에 대해서는 4%부과

 

  2.관리처분계획 인가 후

적용 방식: 토지의 매매로 간주

계산 기준: 토지 가액

세율: 4% (농지 외의 토지 취득세율, 지방교육세 포함)

 

2.2 아파트 입주 시 취득세 (2024년 이전)

2024년 이전에는 아래와 같이 계산되었습니다:

• 계산 기준: 조합원 분양가,옵션 비용

      세율:재건축/재개발 조합원 및 승계조합원: 2.8% ~ 3.5% (지방교육세 포함)

•   취득세액 = (조합원 분양가 + 옵션 비용 –종전입주권매입가(취득가+프리미엄+옵션비용) × 세율

2024년부터 승계조합원의 취득세 계산 방식이 변경되었습니다:

계산 기준: (조합원 분양가 + 옵션 비용 + 프리미엄 + 분담금) - 입주권 승계 시 매매대금(취득가+프리미엄)

• 세율: 2.8% ~ 3.5% (지방교육세 포함)
• 취득세액 = [(조합원 분양가 + 옵션 비용 + 프리미엄 + 분담금) –(입주권 승계시 매매대금+옵션비용)] × 세율

3. 2024년 이전 입주 승계조합원에 대한 추가 취득세 부과

2024년 이전에 입주한 승계조합원들에게 추가로 취득세가 부과되는 이유와 계산 방식은 다음과 같습니다:

1.이유:

법률 해석의 변경: 최근 행정안전부의 유권해석으로 인해, 취득세 계산 기준이 변경되었습니다.

소급 적용: 이러한 해석 변경이 2019년에서 2023년 과거 사례에도 소급 적용되었습니다.

 

2.추가 취득세 계산 방식:

추가 과세 대상 금액 = (2024년 기준 취득가액) - (기존에 과세된 취득가액)

추가 취득세액 = 추가 과세 대상 금액 × 세율

 

4. 행정안전부의 유권해석

행정안전부는 최근 재개발 입주권 승계조합원의 추가 취득세에 관해 다음과 같은 유권해석을 내놓았습니다:

1. 과세 대상 확대: 기존에 과세되지 않았던 프리미엄(웃돈)도 취득세 과세 대상에 포함된다.
2. 취득가액 산정: 승계조합원의 취득가액은 다음과 같이 산정한다.
3. 추가 취득세 부과: 기존에 납부한 취득세와의 차액에 대해 추가 취득세를 부과한다.
4. 소급 적용: 이 해석은 과거의 2019년부터 2023년 사례에도 소급 적용될 수 있다.
5. 가산세 적용: 추가 취득세 납부 지연 시 가산세가 부과될 수 있다.

5. 추가 취득세 부과의 영향

1. 재정적 부담 증가: 많은 승계조합원들이 예상하지 못한 추가 세금을 납부해야 하는 상황에 직면했습니다.
2. 법적 분쟁 가능성: 소급 적용에 대한 논란으로 인해 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.
3. 부동산 시장 영향: 이러한 세금 부과가 재개발 사업 참여에 대한 관심을 줄일 수 있어, 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.
4. 정책적 논의: 이 문제에 대한 사회적 논의가 진행 중이며, 향후 정책 변화나 법률 개정의 가능성이 있습니다.

 

재개발 입주권 승계조합원에 관한 취득세 문제, 특히 최근의 추가 취득세 부과 문제는 복잡한 법률적, 행정적 해석이 얽혀있는 사안입니다. 행정안전부의 새로운 유권해석으로 인해 취득세 계산 방식이 크게 변경되었으며, 이는 많은 승계조합원들에게 상당한 영향을 미치고 있습니다.